Korona döneminde kiracılık ilişkileri

Yeni normalimiz olan pandemi sürecinde gerek kiracılar gerekse ev sahipleri arasında anlaşmazlıklar daha çok gündeme gelmeye başladı.

Kiracı, kiramı ödemeyi erteleyeyim ama evden de çıkmayayım derken; ev sahipleri ise tek geçiminin kira olduğunu ileri sürerek kira bedellerini tahsil etmeye çalıştılar.

Hal böyle olunca da taraflar arasındaki anlaşmazlık sayısındaki artışlar kaçınılmaz oldu. Peki bu durumda kiracı ve ev sahibi neler yapabilir, hangi haklara sahiptir?

• Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü şekilde yapılabilir. Yazılı veya sözlü olan kira sözleşmesinin hükümleri taraflar arasında her zaman değiştirilebilir, aksi kararlaştırılabilir. Bu nedenle pandemi sürecinde kira sözleşmeleri kendi içinde değerlendirilmelidir. Covid-19 salgını kira sözleşmeleri açısından değerlendirildiğinde Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi kabul edilen, öngörülmesi ve karşı koyulması mümkün olmayan bu salgınının bir mücbir sebep teşkil ettiğini düşünmekteyim. Nitekim Yargıtay, çeşitli kararlarında salgın hastalıkların bir mücbir sebep olduğunu belirtmiştir. Bu bağlamda Koronavirüs pandemisi bir mücbir sebep teşkil ettiğinden, eğer taraflar sözleşmede mücbir sebep halini kararlaştırmamışlarsa, borçlu aşırı ifa güçlüğü hükümleri uyarınca sözleşmeyi uyarlama bu mümkün değilse dönme hakkına sahiptir. Nitekim pandemi başladıktan sonra yapılan kira sözleşmelerinde, öngörülmeme halinden bahsedilemeyeceğinden aşırı ifa güçsüzlüğü hükümlerinden yararlanılamayacaktır. Bu nedenle pandemi döneminden sonra imzalanan kira sözleşmelerinde bu hususa ayrıca dikkat etmek gerekir.
•  Türk Borçlar Kanunu uyarınca, sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemişse, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde kira sözleşmelerinde fesih hakkını kullanma hakkına sahiptir.
• Ev sahibi yasal hakkı olan kira bedelinde artışa gidebilir. Bu artış taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre genelde TEFE – TÜFE oranı üzerinden olmaktadır. Eğer kiracı bu oranın hakkaniyetli olmadığı kanaatinde ise bu durumda tespit davası açmalıdır. Açılacak olan bu tespit davasında mahkeme emsal değerler ile kiralanan mülkün o günkü koşullar altındaki değerine, piyasa koşullarında yeniden kiralanacak olursa hangi bedel aralıklarında kiralanabileceğine bakacak olup hakkaniyeti de göz önünde bulundurarak bir karara varacaktır. Tüm bu yazılanlar değerlendirildiğinde, tarafların hak kaybına uğramaması açısından işin uzmanından yardım almaları gerektiği kanaatindeyim. Kalın sağlıcakla…